Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir avec Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

Il y a dix ans, Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre ont pris conscience des sombres perspectives du régime des retraites. Après mûre réflexion, l’immobilier s’est imposé à eux comme une solution d’investissement appropriée. Même sans avoir une somme d’argent conséquente, l’investissement pouvant être financé par le prêt. Attention cependant : investir dans l’immobilier suppose de respecter certaines précautions, comme nous allons le voir à présent.

Fruit de leur expérience, leur livre Immobilier : investir malin pour préparer l’avenir, tout juste paru aux éditions Vuibert, se présente comme le vade-mecum de l’investisseur en herbe. Ce dernier y trouvera un catalogue de conseils pratiques adapté à chaque étape du parcours de l’achat d’un bien immobilier. Les auteurs nous rappellent même de ne pas oublier de prendre une bouteille d’eau avant d’entreprendre un marathon de visites !

Tous les aspects de la démarche de l’investisseur sont ainsi passés en revue. Durant notre entretien, les auteurs reviennent sur trois points fondamentaux à leurs yeux. Premièrement, quel est l’impact de la crise actuelle sur l’immobilier ? Deuxièmement, quels changements a induit le numérique ? Enfin, troisièmement, comment bien négocier face au vendeur, mais aussi face au banquier ?

Covid, télétravail et marché immobilier

Selon Alexandre, “les cartes vont être rebattues, on le voit par exemple sur le marché parisien. Dans certains quartiers, les prix se stabilisent et commencent même à baisser. C’est un phénomène en rupture avec la tendance haussière continue de ces dernières années”. Il enchaîne : “par ailleurs, nos amis agents immobiliers nous signalent l’engouement actuel pour les bien munis de jardins ou terrasses”.

Cependant, Alexandre rappelle que c’est la démographie qui tire le marché immobilier. Ainsi, “Covid ou pas, il y a un déficit durable de logements en France.” Il convient alors de bien choisir sa zone géographique de prospection, en privilégiant les localités dynamiques et bien connectées.

Concernant le télétravail, Gaëtan a noté que “les sociétés s’aperçoivent qu’un certain nombre de tâches peuvent être réalisées à distance. Les grands groupes vont donc chercher à optimiser leur foncier, réduisant les superficies. Cela aura des répercussions sur l’immobilier de bureau.” Il est possible qu’on assiste à la conversion de certains immeubles de bureaux en résidentiel. L’arrivée soudaine de cette offre impactera nécessairement ce dernier. Autre effet ricochet du télétravail : “les logements adaptés, avec une pièce en plus par exemple, seront davantage recherchés”. Quant à l’immobilier commercial, il sera également impacté car les consommateurs ont de plus en plus recours au e-commerce.

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Le numérique bouleverse le timing des transactions immobilières

Deuxième évolution d’importance, le numérique n’a pas épargné l’immobilier. Comme le rappelle Gaëtan, “auparavant, on avait l’habitude de rechercher des biens immobiliers via des intermédiaires type agences immobilières. On se rendait à des rendez-vous physiques avec le vendeur pour la visite du bien convoité. Une fois sur place, on posait alors un certain nombre de questions et on montait un dossier”. Par contraste, le numérique donne accès à un grand nombre d’informations, avant même que l’on ne se rende au premier rendez-vous physique. Ces informations concernent la localisation du bien, le contexte économique dans lequel il s’insère ou encore les visites virtuelles. Le volume d’informations est tel que la décision se fait désormais lors de la première visite physique. “Le timing de la transaction immobilière s’en trouve ainsi bouleversé”, constate Gaëtan.

Néanmoins, nuance Alexandre, “la visite physique reste fondamentale dans le parcours de l’investisseur et les visites virtuelles ne peuvent pas la remplacer. Malgré tous les bouleversements apportés par le numérique, la formule selon laquelle l’emplacement prime en matière d’immobilier demeure aussi vraie qu’auparavant. De l’emplacement dépendra ainsi la capacité à trouver facilement des locataires pour son bien”. Ainsi, rien ne remplace le ressenti de l’investisseur une fois qu’il est sur place et qu’il s’imprègne de l’atmosphère du quartier, pas même Google Street View.

Autre point saillant de leur livre Investir malin, Alexandre et Gaëtan nous livrent leurs secrets pour bien réussir sa négociation face au vendeur tout comme face au banquier.

Tactiques de négociation face au vendeur

1) Avoir une estimation précise du marché, en ayant en tête le juste prix pour le bien que l’on souhaite acquérir.

2) Mettre en avant des arguments montrant que le prix demandé est surévalué (mauvaise exposition, nature défavorable du sous-sol si l’on recherche un terrain).

3) Faire une contre-proposition légèrement inférieure au prix que l’on estime être le prix juste, afin de se ménager une marge de progression.

4) Ne pas mettre d’affectif dans le bien que l’on convoite. Alexandre insiste sur ce point : “L’immobilier doit rester une chose froide gouvernée par l’arithmétique. Nous devons résoudre l’équation suivante. Il existe un loyer à percevoir, d’une part, et un prêt à rembourser, d’autre part. Par rapport à cela, on ne peut aller au-delà d’un certain prix car l’investissement ne serait plus rentable. Il faut donc éviter de s’emballer, même si le coin nous plaît, etc. L’affectif peut nous conduire à faire des erreurs”.

5) Se mettre à la place du vendeur et comprendre ses motivations. Selon Alexandre, “si on comprend le vendeur, on sera en mesure d’adapter ses arguments et son chiffrage de façon à taper dans le mille. Bien saisir les ressorts psychologiques du vendeur est finalement le point le plus important dans une négociation”.

Convaincre son banquier

1) Préparer un business modèle. Alexandre conseille ainsi de “se mettre dans la peau  de l’entrepreneur recherchant des financements bancaires. Ce business modèle représente un gage de sérieux et les arguments mis en avant doivent être si convaincants qu’ils doivent produire un effet waouh chez le banquier”. On pourra ainsi y mentionner la proximité des commerces, des transports, quelques éléments démographiques et économiques aussi, et même des estimations fondées sur les sites Internet ad hoc. Cela prendra un peu de temps, mais fera ressortir son dossier par rapport aux autres demandes de prêts.

2) Se montrer flexible. Alexandre rappelle que le but de la négociation consiste à obtenir un prêt qui ne nous aura rien coûté, puisqu’il sera autofinancé par les loyers versés par le locataire. L’enjeu consiste donc à décrocher ce prêt dans les conditions de respect de cet autofinancement. “Il ne faut pas être rivé sur l’obtention du taux le plus bas”, conclut-il.

La check-list de l’investisseur immobilier

Pour résumer son propos, Gaëtan établit la check-list que tout investisseur devra respecter. “Premièrement, il faut se connaître soi-même et avoir bien défini l’objectif de son investissement : s’agit-il par exemple d’acquérir une indépendance financière ? Deuxièmement, il faut avoir défini le type de support immobilier que l’on va privilégier, en fonction de sa surface financière et de son aversion au risque. Troisièmement, il convient de définir sa zone géographique de prospection. Enfin, quatrièmement, il faudra se constituer un réseau tout en sondant le marché, en contactant les agences et en consultant les sites Internet. Les personnes vont finir par vous connaître et vous rappelleront quand elles auront rentré le type de bien qui vous correspond”. En effet, complète Alexandre, “il faut être conscient qu’une partie des annonces n’est pas publiée sur les sites, mais circule par le bouche à oreille”.

Alexandre et Gaëtan referment notre entretien en interpellant directement nos lectrices afin de souligner le fait qu’investir dans l’immobilier n’est pas réservé aux hommes. “Il n’est pas rare que les femmes parviennent à prendre le dessus au cours des négociations”, notent-ils. Chères lectrices, avez-vous l’intention d’investir dans l’immobilier ? Dans ce cas, pensez-vous pouvoir mettre à profit les conseils d’Alexandre et Gaëtan ? Merci de nous en dire plus dans la section dédiée des commentaires !